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不動產(chǎn)評估問答題每日一練(2020.05.30)
問答題
某賓館需要估價，據(jù)調(diào)查，該賓館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房率為30%，該賓館營業(yè)平均每月花費14萬元；當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館一般床價為每天45元，年平均空房率為20%，正常營業(yè)每月總費用平均占每月總收入的30%；該類房地產(chǎn)還原率為10%。試選用所給資料估計該賓館的價格。
答案：
（1）計算該賓館年總收益 =300×50×365×（1-30%）=3832500元=383.25萬元
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問答題
某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價款，并且開工建設(shè)。根據(jù)項目實施進度安排（如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫字樓將用于出租。
答案：
根據(jù)市場調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：
（1）該項目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價格為5000元/m<...
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問答題
某房地產(chǎn)占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產(chǎn)經(jīng)過兩年開發(fā)建成，預(yù)計再經(jīng)過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預(yù)計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經(jīng)營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔(dān)相當(dāng)于租金收入10%的運營費用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當(dāng)?shù)赝愅瑱n次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。試評估該房地產(chǎn)銷售招租完畢時的市場價值（設(shè)資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%）。
答案：
（1）運用收益法有限年公式求取房地產(chǎn)價格，其公式為：
（2）各層建筑面積=4000×6/24=10...
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問答題
為評估某寫字樓2002年9月1日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關(guān)資料如下： （1）可比實例的成交價格與成交日期（2）交易情況分析判斷交易情況分析判斷中的數(shù)據(jù)是以正常價格為準(zhǔn)，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值可比實例的成交價格低于其正常價格的幅度（3）調(diào)查獲知該類寫字樓的價格，2001年12月1日到2002年4月1日平均每月比上月上漲1.1%，2002年4月1日至2002年9月1日平均每月比上月上漲1.6%。 （4）房地產(chǎn)狀況分析判斷房地產(chǎn)狀況中的三全因素對價格影響的重要程度是：因素1是因素3的3倍，因素2是因素3的2.4倍。房地產(chǎn)狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示可比實例的狀況劣于估價對象狀況的幅度。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該寫字樓2002年9月1日的正常市場價格（如需計算平均值，請采用簡單算術(shù)平均法）。
答案：
（1）公式：比準(zhǔn)價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)
（2）...
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問答題
簡述不動產(chǎn)估價的意義是？
答案：
1）為不動產(chǎn)市場交易服務(wù)（可為不動產(chǎn)市場交易提供客觀的價格標(biāo)準(zhǔn)）
2）有利于提高不動產(chǎn)經(jīng)濟運行效率（有利于不動...
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